个人存量房贷款利率调整，或即将进入落地阶段。

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中国人民银行党委书记、行长潘功胜在中国人民银行、国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议上表示，要继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行、指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

早在7月14日，国新办举办的2023年上半年金融统计数据新闻发布会上，央行货政司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

“过去是‘支持’和‘鼓励’，而现在是‘指导’，这就意味着政策改革或进入到实操层面。”相关房地产专家对记者表示。

为了解相关政策的落地执行情况，记者8月2日致电工商银行华南支行、招商银行、广州农商行等多家银行，相关工作人员皆表示，尚未接到相关方案和细则，后续若有明确政策指导，会积极落实监管部门的相关要求。

存量房贷利率又将会以何种方式来调整呢？

“调整存量房贷利率可能会通过协商变更合同约定，或新发放贷款置换原来的存量贷款来实现。”广发证券研报称，现阶段存量房贷利率定价是“LPR+点差”，考虑到LPR变化会同时影响到增量贷款，“协商变更合同约定”应该主要调整“点差”，具体的调整幅度以及范围有待进一步明确。

“从降低商业银行协商成本，提升相关业务办理效率角度，不排除效仿2008年通过批量打折方式。”光大银行金融研究员周茂华对记者表示。

2008年10月，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍。随后，多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折。

“批量下调房贷利率的可能性较大，我们估算下调80BP左右”上述房地产专家表示。

若以2008年存量个人住房贷款利率“统一打折”的方式进行调降。100万的房贷，还款人当下以5%的贷款利率、本额等息的方式进行还款，那么还款人每个月本应还款5368元，利息总额高达93万元。

若存量房贷统一下调至商业住房贷款基准利率4.2%（即当下五年期以上LPR利率），购房者每月还款金额为4890，较之前每个月少偿还478元，利息总额也下降到76万元，较之前少还17万元。

降低存量房贷利率有哪些路径？是国有大行率先调整，还是中小商业银行先行变动呢？

“具体哪一类型银行先降，这个需要进一步分析各类银行面临的息差压力，房贷资产结构等情况。”周茂华表示。

“一般来说，大型国有银行在政策落实上会比较迅速，因为它们通常有更多的资金规模和更强的政策执行能力。”盘古智库高级研究员江瀚对记者表示，不过银行方对于个人存量房贷款利率的调整，可能会设定一定的门槛。这些门槛可能包括还款人的违约记录、还款人房贷体量、有无提前还款等。此外，银行还可能会考虑市场需求和竞争状况，以及监管政策的变化等因素，来决定具体的调整措施。

降低存量房贷利率对居民、银行都形成了较大的影响。

“下调存量房贷利率，本质上减少了银行利润，补贴了居民。”平安证券分析师刘璐称，乐观情况下这一补贴输送的规模是2700亿元一年。截至2023年3月，个人购房贷款存量38.9万亿，以五大行的情形类推，如果存量购房贷款整体下降70BP，则最乐观情形下预计一年能节约2726亿利息。按照房贷平均存续期为 15年，折现率为4%估算，相当于一次性补贴居民3万亿的现值。“该政策相当于给居民一笔长期限补贴，直接提升居民的年度可支配收入，有望提升居民的消费意愿。”

谈及降低存量房贷利率对银行的影响，周茂华表示，“一方面，存量房利率下调将势必对部分银行净息差构成一定压力；但另一方面，有助于降低提前还贷导致利息损失，同时有助于促进消费和楼市需求，房地产复苏，进而推动经济加快复苏，利好银行盈利和资产治理。”